几张图看懂中国房地产区域结构

最近读到世联研究一份关于中国房地产的报告，其中一些数据很有启发，供大家一起来探讨。房地产各区域状况冷暖自知：

自2010年起持续了6年的供过于求在2016年出现拐点：

• 自2002年来，全国招拍挂出让住宅建面136亿㎡，商品住宅累计销售面积115亿㎡，供应比销售多出近两成；

• 2016年1-11月，全国住宅用地招拍挂出让面积11.5亿㎡，商品住宅销售面积12.0亿㎡， ，销售大于新增供应，自2010年起持续了6年的供过于求在2016年出现拐点 。

结构来看，供需分化明显：

• 一线城市长期供应不足、

•二线城市2010年销售面积1.63亿平方米，至2016年住宅销售面积达3.01亿㎡(年复合增长11.5%)，是增长的主力；

• 三线城市土地供应缩减，销量平稳，高企的库存缓慢消化；全国商办用地供应长期过剩。

主要城市供求一览：

• 35个城市商品住宅销售额占全国44%，占据全国近半市场；

• 深圳、东莞、厦门、广州、北京、上海6座城市近5年平均供销比小于1，长期供应短缺；

• 宁波、成都、郑州、石家庄、昆明、福州、兰州、大连、重庆9座城市平均供销比大于2，土地供应大于销量。

四组城市所展现出来完全不同的供需局面：

第一组城市：包括了北京、深圳、上海、厦门、广州、东莞等

这一城市组体现的局面是：供应紧张，人口集聚需求旺盛，旧改是未来最主要的增量来源。特别是其中的深圳，常年供给严重不足，导致价格暴涨，且对周边城市溢出效应明显。

第二组城市包括：杭州、合肥、南京、天津、珠海、南宁、武汉、佛山、南昌等。

这一城市组体现的局面是：人口流入的区域核心、销量持续增加，供应减少，市场乐观。特别是珠海2012-2013年供给明显大于需求，但2015-2016年需求爆发，供应相对偏紧。

第三组城市：包括了长沙、苏州、青岛、济南、宁波、西安、郑州、成都、太原等

这一城市组体现的局面是：人口流入，销量持续增长，但供应量较大，未来市场仍有待观测。这一组中的城市在过去几年中价格走势明显落后于第一组和第二组的城市的走势，主要影响因素还来自于供需的较大差异。

第四组城市包括：重庆、大连、哈尔滨、福州、长春、沈阳等

这一城市组体现的局面是：人口流出，销售下降或增长缓慢，市场投资需要谨慎关注。

都市圈扩散效应的研究：

• 成熟都市圈存在高上车盘核心城市，核心城市与周边上车盘价格比率在3:1以上，未超过2：1的城市难以出现购房者向周边城市扩散的情况；

• 在卫星城置业的核心城市居民超过当地购房25%；(惠州深圳客占比49.4%、佛山广州客25.7%、固安北京客57.4%、太仓上海客32.1%)

• 关注轨道规划， 轨道交通将是舒缓核心都市圈置业压力的重要途径。 (惠阳区深圳客76.0%，比惠州全市均值高26%）

首次置业年龄不断提高，租房需求不断提高：

• 一二线城市随首置门槛提升不断提高，首置年龄也逐步提高，深圳首置年龄从12年的33岁提高到今年的36岁；

• 一线、热门二线城市的首置年龄已在35岁之上，绝大部分三线城市仍在30岁上下；

• 核心都市人口不断涌入、首置年龄不断提高；购房难，新入人口租房周期提高到10年至12年，租赁需求及市场进一步扩大

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